沖縄県宜野湾市志真志一丁目25番11号3階（301号）
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こんな時にご相談ください
- 隣との境界がわからない
- 土地を2筆以上に分ける分筆登記
- 数筆の土地を1筆にする合筆登記
- 土地の登記上の地目を変更したい
- 建物の新築、増築、取り壊しの登記
- 設計等のため現状図を作成したい
土地の測量
- 現況測量
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土地地積更正登記や土地分筆登記(軍用地を複数筆に分筆する場合)を申請しようとする時、現地の筆界がどこにあるのか、分筆する位置や形状がどうなるのか、といった状況を把握したり検討するために行います。
また、建物の新築や増築をする時、建物の配置計画や建築確認申請に必要な現況測量も行います。
地形と境界標の位置、建物の形状や位置、道路・マンホール・電柱など、その他現状把握や検討に必要な調査測量を行い、図面（現況測量図）を作成します。 - 境界標埋設
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土地の取引（売買や物納）、分筆登記(軍用地を複数筆に分筆する場合)・地積更正登記の申請、あるいは塀や擁壁などの工作物を築造する場合には、境界標が正しく設置されていることが重要です。
もし境界標の一部でもない場合は、法務局や道路管理者（県、市役所等）で境界に関する資料を調査し、隣接地の所有者や道路・水路などの官地を管理する役所の立会を求め、境界確認及び測量を実施し境界標を正しく埋設しなければなりません。 - 土地境界確定
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土地を分筆したり、地積更正登記を申請する際は、土地の境界が確定している必要があります。
また、建物の新築や造成工事を計画するために、土地の形状や高さ、正しい面積を測量しなければならない場合も多くあります。
もし境界標がない場合には、境界標を埋設しなければなりません。 そのためには、申請する土地の周囲の隣接地所有者や道路・水路などの管理者と立会の下で境界を確認する作業を行い、必要に応じて土地境界確定図を作成します。 - 42条2項道路後退線調査
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建築基準法では、原則として幅員が4m以上ないと道路として認められませんが、幅員4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、かつ特定行政庁が道路として指定したものは建築基準法上の道路とみなされます。この2項道路に接した敷地に建築する場合には、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされます。
道路の中心というのは一概に現在の道路の中心というわけではありません。中心から2mの確保の方法も色々あります。 現地を測量し役所と協議して初めて中心が決まります。
土地の売買金額や建てられる建物の大きさ等にも影響しますのでしっかりとした調査が必要です。
土地の登記
- 土地分筆登記
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土地の一部を売買する場合や、相続により土地を分割してそれぞれに分ける場合、共有名義の土地を分割して単有名義にする場合、畑の一部を宅地にする場合等のように、１つの土地を何らかの理由で複数の土地に分割する登記手続きのことを「土地分筆登記」といいます。
分筆点には新しく境界標を設置することになります。この境界標はコンクリート杭をさらにコンクリートで保護するなど、簡単に抜けたり動いたりしない材質・埋設方法で設置する必要があります。
また、事前に土地境界確定図の作成及び土地地積更正登記が必要になる場合があります。 - 土地地積更正登記
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実測した面積と登記簿に記載された面積が異なる場合に、登記簿の面積を改め直す手続きのことを「土地地積更正登記」といいます。 土地の取引条件として実測売買する際は、登記簿に記載された面積と実測の面積が一致している必要があります。
また、土地を分筆する時、実測した面積と登記簿に記載された面積の誤差が、認められている限度を超えている場合には、事前に土地地積更正登記を申請しなければならないことが不動産登記法で義務づけれられています。 - 土地合筆登記
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複数の土地を１つの土地にまとめる登記手続きのことを「土地合筆登記」といいます。
複数の軍用地を条件を満たせば、分合筆登記もできます。 - 土地地目変更登記
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土地にはその現況と利用目的に応じた23種類の地目が決められています。
家が建っている土地ならば「宅地」、田んぼであれば「田」といった具合に土地の質的なものを表示するものです。 土地地目変更登記は、例えば田んぼだった土地を宅地にしたい、といったときに必要です。 - 里道水路の法定外公共物の払い下げ
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払い下げとは、昔使われていたが今ではもう目的を失った法定外公共物（里道・水路）を国、または市町村から購入することをいいます。
たとえば、もう使われていない法定外公共物が所有している土地と隣接していて、それを自分の土地として有効活用したい場合には、払い下げの手続きが必要になります。手続きには境界確定が必要となりますので、土地家屋調査士に依頼する必要があります。
建物の登記
- 建物表題登記（建物の新築）
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建物を新築した場合は、完成後１カ月以内に、建物の位置や面積、所有者などの情報を登録する「建物表題登記」を申請するよう義務づけられています。 融資を受けて建築された建物の場合は、手続き上建物表題登記を忘れることはありませんが、借入れしないで新築された建物の場合、申請していない事例が少なからずあります。 建物表題登記の申請には所有権を証明する書類などの添付が必要になります。これらの書類は、新築後すぐであれば容易に準備できますが、何十年も経過すると紛失することもあります。 分譲マンションの新築登記は、一戸建てとは違った手続を必要とします。
- 表題変更登記（建物の増、一部取壊し等）
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建物を増築したり一部を取り壊した場合、附属建物を新築した場合等には、工事完了日から１カ月以内に「建物表題変更登記」を申請することが義務づけられています。 登記簿の内容を、現状と同じにする手続きを行います。 建物表題変更登記を忘れずにしておくことで、大切な財産を法的に守ることができます。
- 建物滅失登記（取り壊し）
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建物を取壊したり火災で焼失した場合は、１カ月以内に建物の滅失登記を申請することが義務づけられています。 建物滅失登記を申請すると、自動的に役所の固定資産税課に通知されますので、誤って固定資産税を徴収されることがなくなります。
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